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Comptapolis
Simulateur LMNP

LMNP : micro-BIC vs régime réel — simulateur 2026

Calculez votre résultat fiscal LMNP selon le régime. Notre outil intègre l'amortissement du bien et du mobilier pour un comparatif réaliste.

Votre situation

Taux 2026 : micro-BIC abattement 50 %, amortissement bâti sur 30 ans, mobilier sur 7 ans. Prélèvements sociaux 17,2 % inclus. Simulation pédagogique, à valider avec un expert-comptable LMNP.

Micro-BIC

Abattement 50 %−6 000 €
Imposable6 000 €
Impôt + PS2 832 €

Régime réel

Recommandé
Loyers12 000 €
Charges déductibles−4 700 €
Amortissement total−6 810 €
Résultat fiscal imposable490 €
Impôt + PS232 €
Le régime réel vous fait économiser 2 600 € par an
Cette estimation ne prend pas en compte les aspects annexes (CFE, frais d'expert-comptable ~400 € déductibles, passage LMP). À consulter avec un cabinet spécialisé pour valider.

Pourquoi le régime réel est quasi toujours gagnant

En LMNP, beaucoup de propriétaires restent au micro-BIC par facilité. Pourtant, le régime réel est quasi toujours plus avantageuxdès que vous avez :

  • Un bien acheté à crédit (intérêts déductibles)
  • Des charges de copropriété significatives
  • Des travaux d'amélioration ou d'entretien
  • Un bien récent (potentiel d'amortissement élevé)

L'amortissement du bien et du mobilier peut absorber fiscalement la totalité des loyers pendant 10-15 ans. Résultat : vous percevez des loyers mais payez zéro impôt sur la location meublée pendant cette période.

Limites de l'amortissement

Important : l'amortissement ne peut pas générer un déficit fiscal en LMNP (c'est possible seulement en LMP). Si vos amortissements dépassent vos loyers nets de charges, l'excédent est simplement reporté sans limite de durée et imputable sur les années suivantes.

Questions fréquentes sur simulateur LMNP

Comment choisir entre micro-BIC et régime réel en LMNP ?▾
Règle simple : dès que vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, copro, travaux, amortissements) dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel devient plus avantageux. Avec un bien à crédit et moins de 5 ans, c'est quasi toujours le cas.
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?▾
L'amortissement LMNP consiste à étaler la perte de valeur du bien (bâti, hors terrain) et du mobilier sur leur durée d'utilisation : 25-30 ans pour l'immeuble, 5-10 ans pour le mobilier. C'est une charge déductible non décaissée, puissante pour annuler fiscalement les loyers.
Puis-je opter pour le réel en cours d'année ?▾
L'option pour le réel se fait pour l'année entière et doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée (ou lors de la déclaration si c'est la première année). L'option est valable 1 an, renouvelable tacitement.
Ai-je besoin d'un expert-comptable au régime réel ?▾
Fortement recommandé. La déclaration 2031 est technique (amortissements, tableau de suivi), et un cabinet spécialisé comme Amarris Direct ou ECL Direct facture 300-500 €/an pour un bien — largement rentabilisé par les économies fiscales générées.