LMNP · IR
LMNP au régime réel : la solution fiscale optimale
Le régime réel LMNP permet de déduire l'intégralité des charges et d'amortir le bâti (25-30 ans) + le mobilier (7 ans). Dans 80 % des cas, c'est fiscalement bien meilleur que le micro-BIC. Complexité en contrepartie : bilan simplifié + déclaration 2031.
Caractéristiques clés
Amortissement bâti
3-4 %/an
hors terrain
Amortissement mobilier
14 %/an
7 ans
Charges déductibles
Intégrales
intérêts, travaux, etc.
Déclaration
2031 + 2033-SD
Déficit
Reportable 10 ans
sur BIC LMNP
Avantages
- Amortissements annulent fiscalement les loyers pendant 10-15 ans
- 100 % des charges déductibles (intérêts, travaux, taxe foncière)
- Déficit reportable 10 ans sur bénéfices BIC LMNP futurs
- Optimisation fiscale significative sur patrimoine immobilier
Points d'attention
- Complexité : bilan simplifié + déclaration 2031
- Coût logiciel dédié (150-400 €/an) ou expert-comptable (400-800 €/an)
- Obligation d'adhésion à un CGA (sinon +25 % majoration)
- Engagement minimum 1 an par tacite reconduction
Cas d'usage typiques
Bien neuf + crédit + mobilier
Régime réel incontournable. Les amortissements couvrent quasi intégralement les loyers les premières années.
Bien ancien sans crédit, charges faibles
Comparer précisément : si charges < 50 % des loyers, le micro-BIC peut rester plus simple et presque équivalent.
Obligations comptables et fiscales
- •Bilan simplifié + compte de résultat
- •Tableau d'amortissement détaillé
- •Déclaration 2031 + 2033-SD annuelle
- •Adhésion à un CGA recommandée
- •Tenue comptabilité (logiciel dédié ou expert-comptable)
Questions fréquentes sur LMNP IR
Comment calculer la part bâti vs terrain d'un bien LMNP ?▾
Méthode standard : terrain = 15 % de la valeur d'acquisition en ville, 30 % en zone rurale (méthode admise BOFiP). Pour être plus précis, demander une évaluation notariale ou consulter les ventes comparables récentes de votre quartier.