Simulateur LMNP
LMNP : projection amortissement sur 10 ans
Visualisez année par année l'impact des amortissements bâti + mobilier sur votre résultat fiscal LMNP. Comparaison automatique avec le régime micro-BIC.
Paramètres du bien
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Amortissement bâti (85 % × 1/30) : 5 100 €/an
Amortissement mobilier (1/7) : 1 143 €/an pendant 7 ans
Projection année par année (10 ans, régime réel)
| Année | Loyers | Charges | Amort. bâti | Amort. mob. | Résultat fiscal |
|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 2 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 3 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 4 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 5 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 6 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 7 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | -1 143 | 4 557 |
| Année 8 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | — | 5 700 |
| Année 9 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | — | 5 700 |
| Année 10 | 14 000 | -3 200 | -5 100 | — | 5 700 |
Régime réel — 10 ans
49 000 €
résultat fiscal cumulé imposable
Micro-BIC — 10 ans
70 000 €
base imposable (50 % abattement)
Le régime réel est fortement avantageux quand les amortissements + charges annulent (ou presque) les loyers — cas fréquent pour les biens acquis à crédit avec mobilier. Les amortissements non utilisés (quand le résultat devient négatif) sont reportables indéfiniment sur les loyers futurs.
Questions fréquentes sur simulateur LMNP amortissement
Sur combien d'années amortir un bien LMNP ?▾
L'usage fiscal retient une durée de 25 à 30 ans pour le bâti (en linéaire). Le terrain représente environ 15 % de la valeur d'acquisition et n'est pas amortissable. Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans (7 ans = durée la plus fréquente).
Que deviennent les amortissements non utilisés ?▾
En LMNP au régime réel, si l'amortissement d'une année dépasse le résultat, la fraction non utilisée n'est pas perdue : elle est reportable indéfiniment sur les exercices futurs (mais plafonnée au bénéfice). C'est le principal avantage du régime : vous effacez les loyers fiscalement pendant 10 à 15 ans.
Comment basculer de micro-BIC au régime réel ?▾
L'option s'exerce avant le 1er février de l'année concernée. Elle est valable 1 an et se renouvelle tacitement. Irréversible en cours d'année. Pour un bien neuf, optez dès la première déclaration — le régime réel est presque toujours plus avantageux fiscalement dès lors qu'il y a un crédit immobilier et du mobilier.