C
Comptapolis
Simulateur SCI

SCI à l'IR ou à l'IS : simulateur 2026

Comparez instantanément les deux régimes fiscaux de SCI pour votre bien immobilier : revenus fonciers à l'IR ou amortissements à l'IS.

Vos paramètres annuels
€
€
€
€
SCI à l'IR (transparence)
5 544 €
net après impôt
Revenus fonciers nets
10 500 €
IR (30 %)
-3 150 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
-1 806 €
SCI à l'IS (amortissements)
9 843 €
trésorerie après IS
Dotation aux amortissements
-6 120 €
Résultat fiscal IS
4 380 €
IS (15 % / 25 %)
-657 €
Recommandation : régime à l'IS — écart annuel d'environ 4 299 €. Attention : le choix de l'IS est irrévocable. À la revente, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value (régime plus-values professionnelles). Consulter un expert-comptable avant de trancher.

IR vs IS : la différence fondamentale

En SCI à l'IR, la société est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration 2042. Les charges déductibles sont limitées (intérêts, taxe foncière, charges courantes, travaux d'entretien). Pas d'amortissement possible.

En SCI à l'IS, la SCI est imposée comme une société commerciale. Elle tient une comptabilité d'engagement, amortit le bâti et le mobilier, et paie l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Les associés ne sont imposés que s'ils se distribuent des dividendes.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes sur simulateur SCI

Le choix SCI IR ou IS est-il réversible ?▾
Non. L'option à l'IS est irrévocable dès qu'elle est exercée. Il faut donc choisir avec beaucoup de précaution, idéalement avec un expert-comptable car l'impact à la revente (réintégration des amortissements en plus-value professionnelle) peut être très pénalisant.
Pourquoi la SCI à l'IS est-elle souvent avantageuse à court terme ?▾
À l'IS, vous amortissez le bâti (environ 4 % de la valeur hors terrain par an) + le mobilier. Ces amortissements diminuent le résultat imposable sans sortir de cash. Sur les premières années, la trésorerie disponible après impôt est souvent supérieure à celle d'une SCI à l'IR.
Quel est le piège de la SCI à l'IS à la revente ?▾
À la revente, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le régime applicable est celui des plus-values professionnelles (IS 15/25 % sur la plus-value brute), très différent du régime plus-values particuliers (abattements progressifs par durée de détention). Sur un bien conservé 20 ans, l'écart peut être massif.