SCI · IR
SCI à l'IR : le régime par défaut
La SCI (Société Civile Immobilière) est à l'IR par défaut. Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration 2042 + 2044. Pas d'amortissements, mais des obligations comptables allégées.
Caractéristiques clés
Régime par défaut
IR
Catégorie fiscale
Revenus fonciers
Imposition
TMI + 17,2 % PS
Amortissements
Non (art. 31 CGI)
Bilan
Non obligatoire
Avantages
- Comptabilité très allégée (pas de bilan obligatoire)
- Transmission facilitée (donations de parts successives)
- Régime plus-value particulier à la revente (abattements durée)
- Option IS possible (mais irrévocable)
- Économies expert-comptable (300-800 €/an possible)
Points d'attention
- Pas d'amortissements (contrairement au LMNP ou SCI IS)
- Charges déductibles limitées (intérêts, travaux d'entretien, taxe foncière)
- Imposition à la TMI du foyer (peut être défavorable si haute)
- 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l'IR
- Risque de requalification IS si location meublée
Cas d'usage typiques
Couple achetant un bien locatif nu pour patrimoine
SCI à l'IR parfaite : simplicité, régime plus-value particulier à la revente, pas de coût expert-compta.
Projet de démembrement et transmission aux enfants
SCI à l'IR : le démembrement de parts est plus souple fiscalement qu'en direct.
Obligations comptables et fiscales
- •Déclaration 2072 annuelle (résultat par associé)
- •Chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2042 + 2044
- •Comptabilité simplifiée (livre des recettes/dépenses)
- •Pas de bilan obligatoire
- •PV d'AG annuelle recommandé (pas obligatoire)
Questions fréquentes sur SCI IR
Peut-on louer meublé en SCI à l'IR ?▾
Attention, non recommandé. La doctrine BOFiP est stricte : la location meublée étant commerciale, une SCI à l'IR qui loue meublé régulièrement se fait requalifier à l'IS (bascule irrévocable). Exceptions : location occasionnelle ou meublé < 10 % des recettes.