SCI · IS
SCI à l'IS : amortissements et comptabilité d'entreprise
L'option IS en SCI permet d'amortir le bâti (25-30 ans) et le mobilier (7 ans), réduisant significativement le résultat imposable. Mais l'option est irrévocable et le régime de plus-value à la revente est beaucoup moins avantageux.
Caractéristiques clés
Taux IS réduit
15 %
jusqu'à 42 500 €
Taux IS normal
25 %
Amortissement bâti
~3-4 %/an
linéaire 25-30 ans
Amortissement mobilier
~14 %/an
linéaire 7 ans
Plus-value revente
Régime professionnel
Avantages
- Amortissements bâti + mobilier (réduit le résultat fiscal)
- Déduction intégrale des charges (contrairement à l'IR)
- Peut louer meublé sans risque de requalification
- Optimisation de trésorerie court/moyen terme
- Gestion patrimoniale structurée
Points d'attention
- Option irrévocable (attention aux conséquences revente)
- Régime plus-value professionnel à la revente (pas d'abattements durée)
- Comptabilité d'engagement + bilan obligatoire
- Coût expert-comptable 600-1 500 €/an
- Dépôt des comptes au greffe obligatoire
Cas d'usage typiques
SCI qui veut louer meublé (résidence étudiante, Airbnb)
Option IS quasi obligatoire pour sécuriser le régime. Sinon requalification automatique.
Investisseur haut TMI qui veut minimiser l'impôt annuel
Option IS : amortissements annulent fiscalement les loyers pendant 10-15 ans. Mais prévoir la plus-value à la revente.
Obligations comptables et fiscales
- •Comptabilité d'engagement PCG
- •Bilan + compte de résultat + annexe
- •Liasse fiscale 2065
- •Dépôt des comptes annuel
- •Tableau d'amortissements détaillé
Questions fréquentes sur SCI IS
Pourquoi la plus-value SCI IS est-elle défavorable à la revente ?▾
À l'IS, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Régime plus-values professionnelles : IS 15/25 % sur plus-value brute, pas d'abattement durée. Sur un bien conservé 20 ans, l'écart avec le régime particulier (abattements progressifs) peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.