Comparatif
LMNP ou LMP : comment choisir ?
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont deux statuts fiscaux. Le statut LMP n'est pas un choix mais une conséquence : il s'impose dès que deux seuils sont cumulativement dépassés.
LMNP
Patrimonial, peu de loyers, activité accessoire
À privilégier si
- Recettes < 23 000 €/an
- Recettes < 50 % des revenus du foyer
- Objectif patrimoine + complément de revenu
- Pas de volonté d'en faire une activité principale
LMP
Professionnel, forte activité, rentabilité optimisée
À privilégier si
- Recettes ≥ 23 000 €/an ET ≥ 50 % des revenus du foyer
- Plusieurs biens et/ou activité para-hôtelière
- Besoin d'imputer les déficits sur le revenu global
- Projet d'optimiser la plus-value à la revente (exo art. 151 septies)
Tableau comparatif
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | < 23 000 € | ≥ 23 000 € |
| Part dans revenu foyer | < 50 % | ≥ 50 % |
| Catégorie fiscale | BIC non pro | BIC pro |
| Cotisations sociales | 0 (hors PS 17,2 % sur revenus) | TNS (~45 %) |
| Déficit imputable | Sur BIC non pro uniquement (10 ans) | Sur revenu global (illimité) |
| Plus-value à la revente | Plus-value particulier (abattements durée) | Plus-value pro (exo art. 151 septies possible) |
| Amortissements | Possibles (régime réel) | Possibles (régime réel) |
| CFE | Oui (après 1re année) | Oui |
| Taxe d'habitation meublé tourisme | Souvent oui | Souvent oui |
| Inscription au RCS | Non obligatoire | Non obligatoire depuis 2020 |
Notre verdict
Pour la grande majorité des propriétaires, le statut LMNP est mécaniquement avantageux : pas de cotisations sociales, régime fiscal plus souple sur la plus-value. Le statut LMP ne s'impose que lorsque les deux seuils sont cumulativement dépassés — rare sans un vrai projet d'activité. Attention cependant : les loueurs avec de nombreux biens (meublés tourisme, chambres d'hôtes) peuvent basculer involontairement et devoir cotiser TNS sur plusieurs années rétroactivement.
Questions fréquentes sur LMNP ou LMP : comment choisir ?
Les deux seuils doivent-ils être dépassés simultanément ?▾
Oui, les deux conditions (23 000 € ET 50 % des revenus du foyer) sont cumulatives (art. 155 IV CGI). Si un seul est dépassé, vous restez LMNP. Cela explique pourquoi les retraités avec peu d'autres revenus peuvent devenir LMP dès ~24 000 € de loyers.
Peut-on choisir volontairement le statut LMP ?▾
Non, le statut LMP s'impose quand les seuils sont atteints. Il est possible de s'en « rapprocher » (ex : augmenter l'activité, ajouter de la para-hôtellerie), mais on ne peut pas opter pour le LMP sans remplir les conditions.
Comment amortir un bien LMNP ?▾
Au régime réel, le bâti (hors terrain 15 %) est amorti sur 25-30 ans (linéaire), le mobilier sur 7-10 ans. Ces amortissements réduisent le résultat imposable. Les amortissements non utilisés (quand le résultat est déficitaire) sont reportables indéfiniment.