Comparatif
SCI ou LMNP : comment choisir pour l'immobilier ?
SCI et LMNP correspondent à deux logiques d'investissement immobilier très différentes. La SCI est une société civile qui détient des biens (nus ou meublés), le LMNP un statut fiscal pour louer meublé en direct.
SCI (à l'IR ou à l'IS)
Société civile, détention à plusieurs, transmission
À privilégier si
- Investissement en couple, famille, ou avec associés
- Projet de transmission progressive (démembrement, donations)
- Détention de plusieurs biens (nus ou meublés en sous-location)
- Besoin de structurer le patrimoine immobilier
LMNP (en direct)
Location meublée individuelle, amortissements fiscaux
À privilégier si
- Investissement en nom propre, seul ou en indivision
- Location meublée classique (étudiants, saisonnier, résidence)
- Objectif : optimisation fiscale par amortissements
- Patrimoine simple (1-3 biens)
Tableau comparatif
| Critère | SCI (à l'IR ou à l'IS) | LMNP (en direct) |
|---|---|---|
| Structure | Société civile (min 2 associés) | Indivision ou propriété individuelle |
| Location meublée | Attention : risque requalification IS | Cadre naturel du LMNP |
| Amortissements | Possibles uniquement à l'IS | Possibles au régime réel |
| Plus-value | IR : régime particulier / IS : régime pro | Régime particulier (abattements) |
| Fiscalité des revenus | IR (revenus fonciers) ou IS | BIC (micro ou réel) |
| Transmission | Facile (démembrement, donations) | Complexe (vente / succession direct) |
| Coût de gestion annuel | 300-1 500 € (expert-compta si IS) | 0-500 € |
| Protection du patrimoine personnel | Oui (capital social engagé) | Non (patrimoine personnel) |
| Plafond de recettes | Aucun | 23 000 € pour rester LMNP |
Notre verdict
Pour de la location meublée classique en solo, le LMNP bat la SCI : amortissements simples, plus-values favorables, formalisme léger. La SCI devient pertinente quand vous êtes à plusieurs (couple, famille, associés), avez plusieurs biens, envisagez une transmission, ou voulez segmenter vos activités patrimoniales. Attention : une SCI qui loue meublé risque la requalification automatique à l'IS (irrévocable) — la doctrine BOFiP est très stricte sur ce point.
Questions fréquentes sur SCI ou LMNP : comment choisir pour l'immobilier ?
Une SCI peut-elle louer en meublé ?▾
Attention : la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Une SCI à l'IR qui loue meublé plus de quelques biens se fait requalifier automatiquement à l'IS (irrévocable). Pour louer meublé en SCI, il faut opter volontairement pour l'IS dès la création, ou structurer via une SARL de famille.
Peut-on cumuler SCI et LMNP en direct ?▾
Oui, sans restriction. Un même investisseur peut détenir des biens en direct (LMNP) et d'autres via une SCI. Chaque bien est rattaché à son régime fiscal propre. Cette stratégie permet de diversifier (objets, partenaires, régimes).
La SCI à l'IS permet-elle d'amortir comme en LMNP ?▾
Oui, la SCI à l'IS pratique les amortissements classiques (bâti 25-30 ans, mobilier 7 ans). La grosse différence : à la revente, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value **professionnelle** (beaucoup moins avantageuse que le régime particulier LMNP avec abattements durée).