LMNP · IR
LMNP au micro-BIC : le régime simplifié
Le micro-BIC est le régime par défaut du LMNP en dessous des seuils. Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour les meublés classés). Aucune comptabilité à tenir — idéal pour démarrer mais souvent moins avantageux que le réel.
Caractéristiques clés
Seuil meublé classique
77 700 €
Seuil meublé classé
188 700 €
Seuil meublé non classé (tourisme)
15 000 €
Abattement classique
50 %
Abattement classé
71 %
Avantages
- Simplicité totale : aucune comptabilité
- Déclaration sur formulaire 2042-C-PRO
- Pas de frais d'expert-comptable
- Abattement automatique sans justification
Points d'attention
- Abattement 50 % fixe : perdant si charges réelles > 50 %
- Pas d'amortissement (contrairement au réel)
- Plafond recettes à 77 700 € (classique)
- Option pour le réel plus avantageuse dans 80 % des cas
Cas d'usage typiques
LMNP avec 1 petit bien loué 10 k€/an sans crédit
Micro-BIC suffit : abattement 50 % = 5 k€ imposables. Peu de frais, simplicité maximale.
LMNP avec bien neuf + crédit + mobilier important
Régime réel nettement meilleur : amortissements + intérêts + charges peuvent annuler totalement les loyers imposables.
Obligations comptables et fiscales
- •Déclaration 2042-C-PRO annuelle
- •Conserver les justificatifs de recettes
- •Immatriculation CFE (1re année exonérée)
- •Mention micro-BIC sur factures si > 1 client
Questions fréquentes sur LMNP IR
Quand basculer du micro-BIC au régime réel ?▾
Dès que vos charges réelles (intérêts + amortissements + travaux + taxe foncière + assurance) dépassent 50 % des loyers — ce qui est quasi systématique la première année avec un crédit immobilier. L'option est à formuler avant le 1er février de l'année concernée.